주택임대차계약

저는 경기도 역세권 아파트 청약에 당첨되어 분양권을 보유하고 있지만 아파트 입주가 2029년 1월로 예정되어 있어서 입주 전까지는 약 3년이라는 생각보다 긴 시간이 남아있는 상황이에요. 결혼을 약속하게 된 여자친구와 함께 살아갈 작은 보금자리가 필요한 상황이 되었어요.

평소 여자친구의 생활권이었던 신대방삼거리역 근처의 투룸 매물을 알아보았으나 투룸 매물을 구경조차 못하는 상황이라 광명사거리역 근처의 공공재개발 구역 내 신축 다가구주택의 계약을 앞두고 있습니다. 저는 여자친구와 다르게 부동산 계약 경험이 없었던 입장이라 많이 찾아보고 공부하게 되었는데 매물 확인부터 계약 과정에서 부족했던 점이 있어서 주택임대차계약에 대해 정리해보려고 해요.

1. 매물 정보와 계약 조건

제가 계약하고자 했던 매물은 광명7R 공공재개발구역 내에 위치한 신축 다가구주택입니다.

• 건물 개요: 2021년 준공 (내부 컨디션 최상), 주차 가능
• 유형: 다가구주택 (6가구)
• 보증금 / 월세: 5,000만 원 / 약 100만 원
• 특이사항:
  1. 주인 거주: 건물주(명의자)가 5층에 실거주
  2. 근저당: 등기부등본상 토지와 건물이 공동담보로 채권최고액 6억 원 설정
  3. 재개발: 사업시행인가 및 관리처분계획인가 단계 예정

2. 전세보다 준월세

전세는 없고, 월세는 비싸고… 서울 임대차 55%는 ‘준월세’라는 뉴스처럼 준월세 매물의 비중이 커지고 있어요. 계약하려는 집도 서울 지역은 아니지만 보증금 5,000만원에 월세(차임) 100만원, 관리비 10만원으로 생각보다 월 주거비가 높았어요. 애초에 저희가 준월세를 고려한 이유는 전세 보증금을 가지고 있어도 향후 신축 아파트를 입주하려는 시기에 자금 흐름이 애매해질 수 있겠다는 우려사항 때문이었어요.

여자친구의 지인이 전세사기를 당했던 경험이 있어서 그에 대한 걱정도 일부 있습니다.

• 현금 흐름 확보
• 다가구주택의 위험성

가계약 단계에서는 몰랐으나 임대차계약에서 다가구주택은 굉장히 위험한 매물이라고 해요. 토지와 건물이 1인 소유이면서 다른 세입자들에 대한 선순위 보증금 현황을 알 수 없다는 구조적인 문제가 있어요. 계약 이전에 확정일자 보유현황을 열람하려면 임대인의 동의가 필요해요. 이러한 구조에서도 최근 대법원은 임대인이 자료 안줘도 중개사는 선순위채권 설명해야한다고 해요.

3. 최우선변제권

최우선변제권은 주택임대차보호법에 의거 보증금이 일정금액 이하인 소액임차인에 해당되면 주택이 경매에 넘어가도 선순위 채권인 근저당보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리에요. 전입신고로 대항력을 가지게 되면 근저당 설정일 기준 최우선변제 금액한도 만큼 먼저 배당받을 수 있어요.

최우선변제 금액에서 가장 중요한 건 계약 시점이 아니라 해당 주택의 근저당 설정일이에요. 이 건물의 근저당 설정일은 2022년 3월로 나와있어서 당시 시행 중이던 법령을 따라야 해요.

광명시 최우선변제 기준 (2022.03 근저당 기준)

광명시는 당시에도 과밀억제권역에 해당합니다.

구분	소액임차인 인정 범위 (보증금)	최우선변제금 (보장 금액)
과밀억제권역	1억 3,000만 원 이하	최대 4,300만 원

분석 결과:

• 저의 보증금은 5,000만 원이므로 1억 3,000만 원 이하 조건에 부합 (소액임차인 해당)
• 선순위채권(근저당)보다 먼저 4,300만원 최우선변제 가능
• 선순위 보증금으로 인한 700만원 손실 위험

주택 임대차에서 최우선변제는 월세를 제외하고 보증금만으로 판단해요. 가계약 당시에 고려하지 못한 건 원래 서울 지역의 매물을 찾고있었기에 보증금 전액이 보호될 줄 알았던 거엿죠. 하지만, 가계약 이후에 확인해본결과 근저당 설정일 기준으로 4,300만원까지 보호되고 700만원은 보호받지 못한다는 사실을 알게 되었어요. 따라서, 최우선변제 금액을 제외한 나머지는 받지 못한다는 것을 가정해야해요.

심지어, 본 계약 시 공인중개사는 광명시 주택인데도 불구하고 서울 소재지의 최우선변제 금액을 기준으로 안전하다고 설명했어요.

다가구주택의 경매 시나리오

최악의 상황을 가정한다면 최우선변제 금액보다 낙찰가가 낮아서 최우선변제금이 전액 보장되지 않을 가능성도 있다는 거겠죠. 주택임대차보호법에 따라 최우선변제금의 합계액은 주택가액(경매 낙찰가)의 2분의 1을 초과할 수 없습니다. 즉, 낙찰가의 2분의 1을 소액임차인들이 나누어 배당(안분배당)을 받게 됩니다.

4. 확정일자 보유현황

월세 계약을 진행하려는 소액임차인 이어도 다가구주택에서 선순위 세입자 보증금을 알아두는 건 중요해요. 본 계약 이전에 확정일자 보유현황을 요청해서 소액임차인 규모를 확인했어요.

5. 월세보증보험

해당 매물은 사업시행인가 단계를 앞두고 있는 재개발 구역에 위치해 있다고 해서 혹시나 월세보증보험에 가입할 수 있는지 알아보니 다가구주택은 보증보험 가입이 현실적으로 매우 어려운 구조라고 해요.

다가구주택의 개별단독주택가격

중개인과 함께 매물을 확인하러 갔을때는 중개사무소에서 생각하는 감정평가액은 24억~28억 원으로 안전한 매물이라고 안내했지만, 보증보험 가입 가능 여부를 확인하기 위해서 공시된 개별단독주택가격을 확인해보니 6억 8,400만 원(2025년 기준) 에 불과했어요.

다가구주택은 아파트와 달리 KB시세나 한국부동산원 시세가 없기 때문에, 보증기관에서는 공시된 개별단독주택가격을 기준으로 주택가격을 산정하게 되는데요.

구분	주택가격 산정 기준 (다가구주택)	주택가격 (6.84억 기준)
HUG (주택도시보증공사)	개별단독주택가격 × 140%	9억 5,760만 원
SGI (서울보증보험)	개별단독주택가격 × 130%	8억 8,920만 원

이처럼 공시가격에 일정 비율을 반영하더라도 감정평가액과는 괴리가 매우 큽니다.

가입 심사 기준

보증보험 가입을 위해서는 보증한도(주택가격 × 담보인정비율 90% - 선순위채권 등) 내에 전세보증금이 들어와야 합니다. 또한, 다음과 같은 까다로운 조건들을 모두 충족해야 합니다.

1. 선순위채권(근저당)이 주택가액의 60% 이내일 것
2. 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것
3. 선순위채권 + 선순위 보증금액 합계가 주택가액의 80% 이내일 것
   • 선순위 보증금액에는 후순위 및 공실의 최우선변제금도 포함
   • 주택가액 = 주택가격 × 담보인정비율(90%)
4. 타 전세계약체결내역 확인서(공사양식) 상 가구수와 건축물대장 상 가구수가 일치할 것

여기서 중요한 부분은 선순위채권은 등기부등본의 근저당 채권최고액 뿐만 아니라 나보다 먼저 전입하고 있는 다른 세입자들의 선순위 보증금의 합계를 모두 포함해야한다는 점이에요.

해당 건물의 경우 HUG 기준 주택가격은 9억 5,760만 원입니다. 여기에 담보인정비율 90%를 곱한 주택가액은 약 8억 6,184만 원입니다. 이를 토대로 심사 기준을 대입해보면 다음과 같이 모든 조건에서 탈락하게 됩니다.

구분	기준 한도	실제 해당 금액	결과
선순위채권 60%	5억 1,710만 원 (주택가액의 60%)	6억원	부적격
부채비율 80%	6억 8,947만 원 (주택가액의 80%)	11억 2천만원	부적격

주택도시보증공사에서 제공하는 보증가능여부 간편확인 서비스를 이용했을 때 가입 불가 판정이 나오므로 HUG 보증보험 가입은 불가능합니다.

SGI서울보증 이라면?

SGI의 주택담보대출비율(LTV) 계산식은 (임차보증금 + 선순위채권 등) ÷ 주택가격 입니다.

• 담보설정액: 내 보증금(5천) + 근저당(6억) + 선순위보증금(5.2억) = 11억 7,000만 원
• 주택가격: 개별단독주택가격(6.84억) × 130% = 8억 8,920만 원

계산 결과 LTV가 약 131.5% 로 가입 기준인 100% 이내를 초과하여 가입이 불가능합니다. 다만, 개별단독주택가격 대신 공인중개사 시세 확인서를 제출하여 주택가격을 시세에 가깝게 인정받을 수도 있겠지만, 이 역시 임대인의 적극적인 서류 협조가 없으면 불가능합니다.

보증보험 가입을 위한 임대인의 협조

주택가격 기준에 해당되더라도 다가구주택의 경우 임대인의 서류 협조가 필수적입니다. 보증회사별로 다음의 서류들을 임대인에게 요청해야 하거든요.

• HUG: 타전세계약체결내역확인서, 확정일자부여현황
• SGI서울보증: 임대차사실확인서, 전입세대열람원, 확정일자부여현황

즉, 임대인의 협조가 없다면 보증보험 가입은 애초에 불가능합니다. 따라서, 보증보험 가입을 위한 임대인의 협조를 특약으로 넣을 필요가 없고 본 계약 시 구두로 전달받은 선순위 보증금이 맞는지 확정일자 부여현황을 확인해보는 것으로 갈무리하려 합니다.

6. 계약 시 확인사항

계약 당일, 다음의 서류들을 반드시 발급받아 확인해야 합니다.

1. 등기부등본 (건물 + 토지): 소유자 및 근저당 설정 내역 확인 (계약금 입금 직전 발급분)
2. 건축물대장: 위반건축물 등재 여부 및 호수 일치 여부
3. 확정일자 부여현황: 선순위 임차인 보증금 및 소액임차인 현황 재확인
4. 납세증명서 (국세) & 지방세 납세증명서: 임대인의 세금 체납 여부 확인

부동산 계약에서 건축물대장과 등기부등본은 법적으로 임차인을 보호해주지 않는다고 해요. 그래서 대부분 임차인이 보호받고자 하는 부분은 특약 사항으로 명시해야 한다고 합니다.

특약 사항

• 임대인은 현 등기부등본 상태를 임차인이 대항력을 갖추게 되는 날의 다음 영업일까지 유지하기로 한다.
• 본 계약 기간 중 본 주택에 대하여 근저당권 설정, 가압류, 가처분, 담보 제공 등 일체의 권리 변동 행위를 하지 않는다.
• 입,퇴실청소비는 없으며 퇴실 시 원상복구 한다.

첫번째 특약과 두번째 특약은 사실상 같은 의미에요.

국세 및 지방세 체납 확인 불가

공인중개사는 임대인의 국세 및 지방세 완납 증명서를 필수적으로 확인해줄 의무는 없어요. 그러므로 임차인은 임대차 계약 체결 전에 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 미리 요구해야 합니다. 저는 사전에 요구하지 못해서 대리인을 통해 계약을 진행하는 과정에서 확인하지 못했고 공인중개사가 계약 체결 이후에 확인을 해주거나 계약을 체결한 임차인 입장에서 임대인 동의없이 열람해야해요.

물론, 2023년 4월에 개정된 법령에 따라 보증금 1,000만 원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 임차인은 임대인의 동의 없이도 직접 미납 세금을 열람할 수 있어요. 다만, 인터넷으로 신청하더라도 실제 열람은 주민센터(지방세)와 세무서(국세)를 직접 방문해야하고, 참고로 임차인이 미납 국세/지방세를 열람할 경우, 관련 법령에 따라 열람 사실이 임대인에게 통보됩니다.

그래서 번거롭더라도 입주 전(잔금 입금 전)에 안심전세 앱을 통해 임대인의 국세 및 지방세 체납 내역을 조회하면 좋아요. 주택임대차계약 신고가 완료되고 확정일자가 부여되었다면 안심전세 앱에서 임대인의 국세 및 지방세 체납 내역을 열람할 수 있어요.

7. 주택 임대차계약 신고

2025년 6월부터 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원 초과에 대한 주택 임대차계약 신고가 의무화되었어요. 가계약금 입금 시 중개법인을 통해 계약에 대한 내용을 명시하였기 때문에 가계약 입금일 기준으로 계약 체결일로 간주하여 신고해야 한다고 생각했는데 임대차계약서 상 계약 체결일을 기준으로 신고하면 됩니다.

8. 임대차계약서 오타 및 오기재

저는 여자친구의 말을 믿고 기본적인 부분은 중개사가 알아서 해주겠지라는 생각을 했는데, 임대차계약서에 오타 또는 잘못된 부분이 많았어요. 저는 계약 체결 후 즉시 임대차계약 신고를 했는데 임차인 연락처가 잘못 기재되었음을 뒤늦게 발견하고 주민센터에서 반려되어 계약서를 다시 작성했습니다.

임대차계약서에서 제대로 신경쓰지 못한 부분은 다음과 같습니다.

• 임대차계약서를 복사하는 과정에서 임차인 연락처를 변경하지 않음
• 임대인 서명에 대리인 도장 날인 시 대리인의 인적사항이 포함되지 않았음
• 공인중개사무소 주소가 현재와 맞지 않음

광명동 주민센터에 따르면, 임대차계약 신고 시 계약서 상 임차인 연락처로 통지가 될 수 있다고 합니다.

9. 입주 준비

입주 전후로 반드시 챙겨야 할 사항들을 정리했습니다.

구분	할 일	시기	참고사항
입주청소	셀프 청소 진행	이사 당일부터 2일간	-
도시가스	전입 신청 및 기사 방문 예약	입주 2~3일 전	삼천리도시가스 사전 예약 필수
전기	전입 신청 (명의 변경)	입주 당일	한전ON 온라인 신청
수도	전입 신청 (명의 변경)	입주 당일	광명시청 수도과
전입신고	정부24	입주 당일 즉시	대항력 확보
주소변경	우편물 주소 이전	입주 후	금융, 통신사 등

참고로, 정부24의 주민등록 관련 통보서비스를 신청하면 전입신고 사실을 임대인에게 통보할 수 있습니다.