어떻게 돈을 모아야 하는가?

지난 주택청약 시 알아야할 것들을 통해 주택청약 프로세스에 대해서 요구사항 분석을 진행해보았습니다. 이번에는 앞으로 납부하게 될 분양 대금과 확장 공사비 그리고 내가 선택하게 되는 유상 옵션에 대한 계약금과 중도금 그리고 주택청약과 관련된 영상에서 공유되지 않는 취득세와 채권비용 그리고 입주청소 비용등을 어떻게 모아야할 지 자금 계획을 세워보고자 합니다. 자금 계획을 세우는 과정은 요구사항 분석을 토대로 어떻게 개발 방향성을 잡아야할 지 미리 설계하는 단계와 비슷하다고 생각됩니다.

아파트 분양 시 발생하는 비용

아파트 청약 시 중도금과 잔금을 포함한 금액 중에서 본인 기준 대출 최대한도를 제외한 금액에 대한 자금이 있으면 된다고 설명하지만 전체적인 관점에서 나열해보면 아래와 같습니다.

• 분양 대금
• 발코니 확장 공사비
• 유상 선택 옵션
• 공급 계약에 대한 인지세
• 중도금 대출 보증료
• 중도금 대출 이자
• 중도금 대출에 대한 인지세
• 신축분양공동주택 소유권 이전 등기에 대한 국민추택채권 매입
• 잔금대출에 대한 근저당권설정채권
• 취득세, 인지세, 증지세
• 아파트 선수관리비 및 입주청소 등 기타 비용

초기 필요 자금

민영주택 청약 시 필요한 초기 자금은 분양 대금, 발코니 확장 공사비, 유상 선택 옵션에 대한 계약금 입니다. 주택청약종합저축 통장에 납입된 예치금은 아파트 공급 계약 체결 이후에 해지해야하는게 비교적 안전하므로 계약금으로 충당하기에는 어렵습니다. 또한, 아파트 분양에 대한 홍보 시 계약금 500만원으로 안내되지만 계약금 5% 중 나머지를 한달 이내에 입금해야하는 점도 주의해야합니다. 따라서, 초기 필요 자금은 약 2600만원 입니다.

• 분양 계약금 5% (500만원 + 1,810만원)
• 발코니 확장 공사비 계약금 10% (150만원)
• 유상 옵션 계약금 10% (137.5만원)
• 아파트 공급 계약 인지세 (7.5만원)

아파트 공급 계약 시 분양가액에 대한 인지세는 15만원이지만 아파트 분양계약서에 따라 분양업체와 나눠서 내야하므로 계약자가 7.5만원의 인지세를 납부하는 것으로 안내받아 우체국에서 인지세(종이문서용 전자수입인지)를 구매했습니다.

한도제한계좌

아파트 공급계약 체결 하기전에 오래전 주택청약종합저축 통장을 가입했던 국민은행의 입출금 통장을 보니 한도제한계좌로 되어있습니다. 보이스피싱 및 대포통장 문제로 인해 한도제한계좌가 도입되었고 계좌 개설 시점에 따라 하루 70만원 또는 100만원에 대한 이체와 출금으로 제한됩니다. 은행마다 서류와 기준이 다르기 때문에 한도제한을 해제하는 건 미리 준비하지 않으면 당장 예치금을 활용하기 어렵습니다.

이체한도 제한이외에도 영업일 기준 20일 이내 비대면계좌개설 제한도 있습니다.

중도금 납부

무이자 조건의 중도금 대출로 중도금 납부 시 중도금 대출에 대한 인지세와 중도금 대출 보증료가 필요합니다. 중도금 대출에 대한 입출금 계좌에 넣어두면 알아서 출금되므로 중도금 1차 납부일자에 발코니 확장 공사비와 유상 선택 옵션에 대한 중도금을 분양 시 안내된 계좌에 직접 입금하면 됩니다.

• 중도금 대출에 대한 인지세(7.5만원)
• 중도금 대출 보증료 (63만원)
• 발코니 확장 공사비 10% (150만원)
• 유상 선택 옵션비 10% (137만원)

중도금 대출에 대한 이자가 발생하지 않으므로 연말 정산 시 장기주택저당차입금애 대한 소득공제를 받을 수 없습니다.

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파킹 통장

우월한 월급 통장을 개설했지만 비대면한도제한계좌이므로 월 100만원 이상의 급여이체 실적을 3개월 동안 쌓아야 합니다. 비대면계좌개설 기간 제한을 벗어나면 OK저축은행의 파킹통장도 개설할 예정입니다.

• 우월한 월급 통장 : 200만원 이하 3%
• OK짠테크통장 Ⅱ : 500만원 이하 3.3%

예금과 적금

1년 전과 비교해서 예금 금리가 0.4프로 낮아진 것으로 보입니다. 네이버페이 예적금 비교 사이트를 참고하면 가장 높은 금리는 NH고향사랑기부예금과 우리첫거래우대정기예금 입니다. 그리고 현재 시점에서 특판으로 가입 이벤트를 진행하는 새봄N행복예금도 선택지에 포함했습니다.

• NH고향사랑기부예금 : 3.05%
• 우리첫거래우대정기예금 : 3%
• 새봄N행복예금 : 2.95% (특판)
• 우리퍼스트정기적금: 4.3%
• 급여하나월복리적금: 5.5%

NH농협은행에서 가입할 수 있는 NH고향사랑기부예금은 고향사랑 기부금에 대한 연말정산 소득공제도 가능합니다.

🔥 비대면 계좌를 개설하고나서 영업일 기준 20일이 지나야합니다.
🔥 한도제한계좌 해제를 위해서는 은행별 급여이체 실적을 채워야합니다.

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잔금 및 입주비용

분양 대금, 발코니 확자 공사비 그리고 유상 선택 옵션에 대한 잔금과 취득세 및 채권비용 등을 포함한 기본 비용은 약 2억원으로 예상합니다. 추가적으로 사전점검, 입주청소, 줄눈시공, 가전 및 가구 구입 비용등을 고려하면 약 3천만원의 비용이 필요할 것으로 생각하고 있습니다. 결론적으로 최초 분양가의 50% 수준의 자금을 준비해두어야 하는데 캥거루 족에 해당되는 현재 세대 구성에서는 분양권 소유에 의한 주택 보유 조건에 따라 잔금 대출이 제한되므로 중도금 대출 기간 도중 임대차계약으로 세대 분리를 해두어야하기에 보증금과 월세에 대한 비용도 발생하게 됩니다.

따라서, 월 150만원 이상을 저축하는 목표를 가지도록 하겠습니다. 사실 자금 계획은 주택청약을 신청하기 이전에 대략적으로 고려해야하는 부분이긴 합니다.