주택청약 시 알아야할 것들
서울에 내 집 마련은 현실적으로 어렵다고 판단되어 그나마 현실적으로 자금 계획이 가능한 수도권 외곽의 아파트 분양 건에 대해 생애최초 특별공급으로 청약을 접수했고 특별공급 미달로 당첨된 것으로 보이기에 자격 및 소득증빙을 위해 발급해야하는 서류에 대해 체크해보고 앞으로의 계약 과정에 대해 정리해보고 있습니다. 본 글을 작성하는 이유는 주택청약 모집공고에 기재된 내용을 이해하는 바가 모호한 것이 마치 기능 개발에 대한 요구사항 분석과 비슷한 느낌이 많았기 때문입니다. 스스로 요구사항 분석에 실패하여 서류 검증이 되지 않는 청약 당첨 건의 부적격 처리는 모두 신청자 본인 책임이므로 비규제지역이더라도 1년 동안 다른 주택청약에 접수할 수 없습니다.
생애최초 특별공급
저는 주택 소유자가 만 60세 이상이면 무주택 조건이 되어 무주택세대구성원으로 생애최초 특별공급에 신청했습니다. 생애최초 특별공급 시 독립 세대로 구성된 1인 가구는 59 제곱미터 이하 면적의 주택에만 접수할 수 있으나, 저와 같이 1인 가구로 신청하지만 현재 단독세대 구성이 아닌 경우라면 84 제곱미터 이하 면적에도 신청할 수 있는 자격이 주어집니다. 따라서, 59 제곱미터 면적을 포함하지 않는 이번 주택청약의 생애최초 특별공급 신청 세대수는 미달되었으므로 사실 상 1인 가구 추첨 단계 없이 당첨된 상태입니다. 다만, 생애최초 특별공급에 당첨되고 난 후 서류 검증 과정에서 부적격 처리되는 경우라면 생애최초 특별공급 기회는 당첨 즉시 사라지므로 앞으로는 신청할 수 없습니다. 세대주가 만 60세를 넘었더라도 세대 주택을 부모가 공동 명의로 보유중이라면 주택을 소유한 세대 구성원 모두 만 60세가 넘어야 합니다. 주택 공동 명의 및 만 60세 여부를 확인하지 않은 것은 신청자 본인 책임이 됩니다.
생애최초 특별공급 시 5개년도 소득세 납부 증빙서류
생애최초 특별공급에 당첨된 자는 5개년도에 대한 소득세 납부를 서류로 증빙하여야 합니다. 이때, 한 회사에 5년 이상 근로했다면 직인 날인이 포함된 근로소득원천징수영수증을 한번에 요구하는 게 편할 수 있지만 이직 사유로 인해 퇴사한 회사가 많다면 근로소득원천징수영수증은 회사의 직인 날인이 포함되어야 하므로 현재 재직중인 회사 이외의 해당년도는 정부 24를 통해 근로소득자용 소득금액증명원을 발급하는 것이 편할 수 있습니다. 이때, 5개년도는 연속적일 필요는 없고 5년 기간에 대한 소득세 납부 내역만 증명할 수 있으면 된다고 기재되어 있습니다.
생애최초 특별공급 시 자격기준 증빙서류
무주택세대구성원으로서 생애최초 특별공급에 신청하여 당첨되었다면, 주민등록표등본에 기재된 형제자매를 제외한 모든 세대구성원 기준의 증빙서류가 필요로 합니다. 따라서, 저를 포함한 직계존속에 해당하는 아버지와 어머니에 대한 서류를 발급하여 제출해야 합니다. 간이과세자인 아버지는 사업자 등록증 사본을 발급해야하고 근로자인 어머니는 재직중인 회사에 (아파트 계약 사유로) 재직 증명서 발급을 요청해야 합니다.
- 직인 날인과 주민등록번호 뒷자리가 포함된 재직증명서(또는 사업자 등록증 사본)
- 주민등록번호 뒷자리가 포함되고 과거 변동사항이 모두 기재된 건강보험자격득실확인서
생애최초 특별공급 시 소득 및 자산 기준 증빙서류
단독 세대가 아닌 1인 가구는 추첨제로 진행되므로 가장 마지막 단계에 해당되는데 생애최초 특별공급 세대 수보다 신청자가 적은 관계로 추첨 단계없이 당첨되는 상황으로 세대 월 평균소득이 160% 이하인 11,528,499원 보다 적음을 서류로 증빙만하면 됩니다. 아무튼, 생애최초 특별공급에 당첨된 자의 모든 세대 구성원은 자격 및 소득 수준을 위한 서류를 발급해야합니다. 이때, 근로자의 경우 주택공급 또는 아파트 계약 서류임을 명시하지 않는 경우 개인정보 이슈로 주민등록번호는 마스킹 처리되어 발급할 수 있으므로 주민등록번호 뒷자리와 직인 날인이 포함된 전년도 근로소득원천징수영수증과 재직 증명서를 발급될 수 있도록 정확한 사유를 제대로 회사에 요청해야합니다. 아무튼, 소득 기준 증빙을 위해서 다음의 서류가 필요로 합니다. 입주자모집공고가 7월 이전이라면, 간이과세자 기준에서 전년도 소득금액증명 발급은 불가능하므로 전전년도 소득금액증명으로 발급해야합니다.
- 직인 날인과 주민등록번호 뒷자리가 포함된 재직증명서 또는 사업자 등록증 사본
- 직인 날인된 전년도 근로소득원천징수영수증 또는 전년도(또는 전전년도) 소득금액증명
소득 기준을 초과한 경우에도 부동산 자산가액 기준으로 3억 3100만원 이하를 증빙할 수 있으면 됩니다만, 소득 기준을 초과하면서 자산 기준을 만족할 세대는 많지 않을 것으로 보입니다. 주택을 보유한 세대주가 농지를 보유한 상태라면 농지 대장에 포함된 소유인과 동일인이면 농지법에 의해 토지가액에서 제외될 수 있는 저의 경우에도 농지로 등록된 지역에 지어진 축사와 농지 주택으로 인해 부동산 자산가액 기준을 넘어서게 되는 것으로 산정됩니다.
정당 계약 시 필요한 서류
- 신분증 사본
- 공통 및 생애최초 특별공급 자격검증서류
- 본인서명사실확인서(또는 인감증명서)
- 분양대금, 발코니 확장, 유상옵션에 대한 계약금 사전 납부 및 무통장 입금 영수증
- 인지세 납부를 위한 종이문서용 전자수입인지
생애최초 특별공급 당첨에 대한 서류 검증이 되었다고 가정하고 정당 계약 시 필요한 서류도 미리 체크해보면 위와 같습니다. 부동산 분양권 계약을 위한 종이문서용 전자수입인지를 우체국에서 구입하며 인지세를 미리 납부해서 정당 계약 과정에 포함하여야하는지는 명확하지 않으나 모집공고에는 필수 서류로 기재되어 있으며, 사업주체와 계약자가 균등 납부해야함이 명시되어있으므로 전체 공급 금액이 10억 이하이므로 15만원의 절반인 7.5만원의 전자수입인지를 구입하면 될 것 같습니다.
중도금 대출과 잔금
주택청약 사업주체가 협의한 은행기관을 통해 중도금 무이자 조건의 중도금 대출을 체결할 것으로 생각되며, 내집마련 디딤돌 대출의 경우 25년 7월부터 후취담보가 금지가 되는 것처럼 정부 차원의 대출 정책 제한이 이어지므로 중도금 대출 상환 및 잔금 대출을 위해 집단 대출로 전환하는 계획을 세워야할 것 같습니다. 실제 입주 예정일은 4년 뒤인 29년 이후이기 때문에 현재 대출 계획 상 금리보다 더 높아질 수 있다는 점도 고민해보아야할 부분입니다.
개발자라는 직무의 생애주기는 그리 길지 않으며 심지어 이제는 AI 활용도의 향상으로 인해 개발자 인력을 최소화하려는 움직임이 그려지고 있어 앞으로의 대출 상환이 가능할지는 미지수입니다. 따라서, 앞으로 4년 간 최대한 많은 자금을 모아서 잔금을 지불하고 대출을 최소화하려는 노력이 필요합니다.
취득세 및 국민주택채권 그리고 설정채권
자금 계획에는 분양가와 옵션 가격을 모두 포함한 기준의 취득세와 국민주택채권 그리고 집단 대출에 의한 설정채권에 대한 비용을 미리 포함해두어야 합니다. 생애최초 특별공급 시 생애최초취득세 감면을 받을 수도 있는데 세상에 공짜는 없듯이 실거주 의무가 없는 청약인 경우에도 취득세 감면을 받게되면 실거주 의무를 3년 동안 유지해야합니다. 국민주택채권의 경우에도 즉시 매도가 가능하더라도 채권비용을 매입할 자금은 있어야합니다.
이와 같이 주택청약 모집공고에 기재된 내용을 보았을때 여자친구의 도움을 받아 이해한 바를 기준으로 사업주체에 연락하여 일부를 확인받은 결과 모집공고상에 기재되지 않은 부분도 꽤 있었음을 확인할 수 있었습니다. 주택청약 모집공고와 청약 접수 과정은 친절하지 않으므로 많은 사람들이 당첨된 주택에 부적격 처리된다고 합니다. 이렇게 요구사항 분석과 인식 맞춤은 중요한 일이므로 개발자로 일할 때도 신경써야함을 배울 수 있었습니다.