주택청약 시 알아야할 것들
서울에 내 집 마련은 현실적으로 어렵다고 판단되어 그나마 현실적으로 자금 계획이 가능한 수도권 외곽의 아파트 분양 건에 대해 생애최초 특별공급으로 청약을 접수했고 특별공급 미달로 당첨된 것으로 보이기에 자격 및 소득증빙을 위해 발급해야하는 서류에 대해 체크해보고 앞으로의 계약 과정에 대해 정리해보고 있습니다. 본 글을 작성하는 이유는 주택청약 모집공고에 기재된 내용을 이해하는 바가 모호한 것이 마치 기능 개발에 대한 요구사항 분석과 비슷한 느낌이 많았기 때문입니다. 스스로 요구사항 분석에 실패하여 서류 검증이 되지 않는 청약 당첨 건의 부적격 처리는 모두 신청자 본인 책임이므로 비규제지역이더라도 1년 동안 다른 주택청약에 접수할 수 없습니다.
주택청약 모집공고에 기재된 내용을 보았을때 여자친구의 도움을 받아 이해한 바를 기준으로 사업주체에 연락하여 일부를 확인받은 결과 모집공고상에 기재되지 않은 부분도 꽤 있었음을 확인할 수 있었습니다. 주택청약 모집공고와 청약 접수 과정은 친절하지 않으므로 많은 사람들이 당첨된 주택에 부적격 처리된다고 합니다. 이렇게 요구사항 분석과 인식 맞춤은 중요한 일이므로 개발자로 일할 때도 신경써야함을 배울 수 있었습니다. 다음의 내용들은 주택청약 과정에서 알게된 주요 항목들을 정리한 것 입니다.
생애최초 특별공급
저는 주택 소유자가 만 60세 이상이면 무주택 조건이 되어 무주택세대구성원으로 생애최초 특별공급에 신청했습니다. 생애최초 특별공급 시 독립 세대로 구성된 1인 가구는 59 제곱미터 이하 면적의 주택에만 접수할 수 있으나, 저와 같이 1인 가구로 신청하지만 현재 단독세대 구성이 아닌 경우라면 84 제곱미터 이하 면적에도 신청할 수 있는 자격이 주어집니다. 따라서, 59 제곱미터 면적을 포함하지 않는 이번 주택청약의 생애최초 특별공급 신청 세대수는 미달되었으므로 사실 상 1인 가구 추첨 단계 없이 당첨된 상태입니다. 다만, 생애최초 특별공급에 당첨되고 난 후 서류 검증 과정에서 부적격 처리되는 경우라면 생애최초 특별공급 기회는 당첨 즉시 사라지므로 앞으로는 신청할 수 없습니다. 세대주가 만 60세를 넘었더라도 세대 주택을 부모가 공동 명의로 보유중이라면 주택을 소유한 세대 구성원 모두 만 60세가 넘어야 합니다.
🔥 주택 공동 명의 여부와 주택 소유자의 만 60세 여부를 확인하지 않은 것은 신청자 본인 책임이 됩니다.
생애최초 특별공급 시 5개년도 소득세 납부 증빙서류
생애최초 특별공급에 당첨된 자는 5개년도에 대한 소득세 납부를 서류로 증빙하여야 합니다. 이때, 한 회사에 5년 이상 근로했다면 직인 날인이 포함된 근로소득원천징수영수증을 한번에 요구하는 게 편할 수 있지만 이직 사유로 인해 퇴사한 회사가 많다면 근로소득원천징수영수증은 회사의 직인 날인이 포함되어야 하므로 현재 재직중인 회사 이외의 해당년도는 정부 24를 통해 근로소득자용 소득금액증명원을 발급하는 것이 편할 수 있습니다. 이때, 5개년도는 연속적일 필요는 없고 5년 기간에 대한 소득세 납부 내역만 증명할 수 있으면 된다고 기재되어 있습니다.
🔥 저의 경우 재직중인 회사에서 받은 근로소득원천징수영수증 중 일부가 직인날인이 포함된 복사본으로 되어있어 소득금액증명원으로 대체했습니다.
생애최초 특별공급 시 자격기준 증빙서류
무주택세대구성원으로서 생애최초 특별공급에 신청하여 당첨되었다면, 주민등록표등본에 기재된 형제자매를 제외한 모든 세대구성원 기준의 증빙서류가 필요로 합니다. 따라서, 저를 포함한 직계존속에 해당하는 아버지와 어머니에 대한 서류를 발급하여 제출해야 합니다. 간이과세자인 아버지는 사업자 등록증 사본을 발급해야하고 근로자인 어머니는 재직중인 회사에 (아파트 계약 사유로) 재직 증명서 발급을 요청해야 했습니다.
- 직인 날인된 재직증명서(또는 사업자 등록증 사본)
- 과거 변동사항이 모두 기재된 건강보험자격득실확인서
🔥 재직증명서는 주민등록번호 뒷자리가 포함되어야 하므로 아파트 계약 또는 주택공급 계약용으로 발급 요청하면 됩니다.
생애최초 특별공급 시 소득 및 자산 기준 증빙서류
1인 가구는 가장 마지막 단계로 추첨제로 진행되는데 생애최초 특별공급 세대 수보다 신청자가 적었던 관계로 추첨 단계없이 당첨된 상황입니다. 따라서, 세대 월 평균소득이 160% 이하인 11,528,499원 보다 적음을 서류로 증빙만하면 되며 생애최초 특별공급에 당첨된 자의 모든 세대 구성원은 자격 및 소득 수준을 위한 서류를 발급해야합니다. 소득 기준 증빙을 위해서 다음의 서류가 필요로 하는데 입주자모집공고가 7월 이전이라면, 간이과세자 기준에서 전년도 소득금액증명 발급은 불가능하기 때문에 전전년도 소득금액증명으로 발급해야합니다.
- 직인 날인된 재직증명서 또는 사업자 등록증 사본
- 직인 날인된 전년도 근로소득원천징수영수증 또는 전년도(또는 전전년도) 소득금액증명
- 피부양 직계존속(아버지와 어머니)의 주민등록표 초본 (상세)
🔥 소득 기준을 초과한 경우에도 부동산 자산가액 기준으로 3억 3100만원 이하를 증빙할 수 있으면 됩니다만, 소득 기준을 초과하면서 자산 기준을 만족할 세대는 많지 않을 것으로 보입니다. 주택을 보유한 세대주가 농지를 보유한 상태라면 농지 대장에 포함된 소유인과 동일인이면 농지법에 의해 토지가액에서 제외될 수 있는 저의 경우에도 농지로 등록된 지역에 지어진 축사와 농지 주택으로 인해 부동산 자산가액 기준을 넘어서게 되는 것으로 산정됩니다.
정당 계약(당첨자 공급계약체결) 시 필요한 서류
- 신분증 사본
- 공통 및 생애최초 특별공급 자격검증서류 접수 확인증
- 본인서명사실확인서 또는 인감 증명서(아파트 계약용)
- 분양대금, 발코니 확장, 유상옵션에 대한 무통장 입금 영수증( 계약금 사전 납부)
- 인지세 납부를 위한 종이문서용 전자수입인지
생애최초 특별공급 당첨에 대한 서류를 제출하고 접수 확인증을 받았다면, 정당 계약 시 필요한 서류를 미리 체크해보면 위와 같습니다. 부동산 분양권 계약을 위한 종이문서용 전자수입인지는 사업주체와 계약자가 균등하게 납부해야하므로 전체 공급가액 기준의 절반인 7.5만원을 인터넷 또는 우체국에서 인지세로 납부하면 됩니다. 사업주체가 납부하는 인지세는 계약 완료 시 계약자에게 전달한다고 하니 계약자는 계약일자 기준 다음달 10일 이내에 인지세를 납부하면 되므로 사전에 납부할 필요는 없습니다. 모집공고 이외에 일정마다 추가적으로 공유되는 당첨자 공급계약체결 안내문에 유상옵션 납부에 대한 안내가 기재하지 않았더라도 유상 선택옵션에 대한 계약금 납입에 대한 부분도 포함됨을 인지하시는게 좋습니다.
🔥 분양 대금, 발코니 확장 공사비, 유상 선택 옵션에 대한 납부 계좌가 상이함에 주의합시다.
중도금 대출과 잔금
본 주택청약은 무이자 조건이 포함되어있으므로 정당계약 이후에 사업주체가 협의해놓은 은행기관을 통해 집단 중도금 대출을 체결해야 합니다. 중도금 대출 체결에 대한 일정은 정당 계약 이후에 안내될 것이고 견본주택을 방문하여 진행될 예정입니다. 생애최초 특별공급으로 LTV 80% 이면서 비규제지역이므로 대출 한도는 중도금 60% 까지되며 무이자 조건으로 진행될 것 이므로 계약자로써 납부해야할 금액은 주택구입자금보증으로 대출 금액의 연 0.13%에 해당하는 중도금 대출 보증료와 인지세입니다. 내집마련 디딤돌 대출의 경우 25년 7월부터 후취담보가 금지가 되는 상태로 중도금 대출 금액 상환을 위한 잔금 대출은 개별적으로 진행할 수 없으며 입주지정일에 해당하는 N년 뒤에는 어떤 대출 규제 정책이 있을지 알 수 없습니다. 앞으로 N년 간 최대한 많은 자금을 모아서 잔금을 지불하고 대출을 최소화하려는 노력이 필요합니다.
🔥 정당 계약 시와는 다르게 중도금 대출 체결로 지정된 은행 통장을 통해 납부하게 됩니다.
🔥 사업주체가 이자상환액을 대신 납부하는 무이자 조건이라면 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 순 없습니다.
취득세 및 국민주택채권 그리고 설정채권
중도금 대출 만기 일자인 입주예정일이 도래했다면 나머지 잔금 비용과 함께 중도금 대출 금액 상환을 위한 집단 잔금 대출에 의한 설정채권 비용과 소유권 이전 등기를 위한 국민주택채권 매입 그리고 분양가와 확장 그리고 선택 옵션 가격들을 모두 포함한 취득가액 기준의 취득세(1%), 지방교육세(0.1%) 등이 있습니다.
🔥 공동주택에 대한 농어촌특별세도 있지만 주거전용면적 기준 85제곱미터 이하 주택이므로 비과세입니다.
생애최초 취득세 감면
본 청약은 실거주 의무가 없지만 생애최초 주택을 구입한 자는 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는데 취득세 감면을 받게되면 실거주 의무를 3년 동안 유지해야합니다. 저는 투자 목적이 아니라 실거주를 위한 아파트 분양이기 때문에 로또에 당첨되지 않는 이상 3년 이상 거주할 가능성이 높으므로 취득세 감면을 받는게 나을 것 같습니다. 또한, 생애최초 취득세 감면 혜택을 받고 매매 시 발생하는 취득세 감면 금액 추징과 가산세보다 매매를 통해 이루어지는 금전적인 이득이 더 크다고 하므로 일단 무조건 취득세 감면 혜택을 받는 것이 나은 선택이라고 합니다.
아파트 관리비 예치금과 장기수선충당금
신축 아파트는 관리사무소의 초기 자금 운용을 위해 대략 평당 3만원 수준의 아파트 관리비(선수관리비)를 미리 납부하게 된다고 합니다. 그리고 주요 시설물 수리를 위해 매월 납부하게 될 장기수선충당금이 있습니다. 부동산 소유 시 매년 납부해야할 세금으로는 재산세와 종합부동산세가 있지만 1세대 1주택자 기준 부동산가액이 12억 이하이므로 종합부동산세는 과세되지 않으며, 주택공시가격 9억 이하의 주택이므로 재산세에 대한 특례 세율(0.05%p)이 있습니다.
감사합니다.